Ortaklığın giderilmesi, bir diğer tanımıyla izale-i Şüyu davası, elbirliği ile (iştirak) veya paylı (müşterek) halde herhangi bir taşınır veya taşınmaz üzerindeki ortaklıkların sonlandırılması amacıyla açılan davalardır. Bu tür davalarda elde edilmek istenilen sonuç, mülk üzerindeki paydaşların ortaklığını sona erdirilerek bireysel mülkiyete geçişin sağlanmasıdır. Bireysel mülkiyete geçişin mümkün olmadığı hallerde ise amaç, paydaşlar arasındaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesi ve satıştan elde edilen bedelin ortaklar arasında payları oranında paylaştırılmasıdır.
Paydaşlara miras yoluyla veya cebren satış yoluyla intikal eden menkul veya gayrimenkullerin kullanılması, ortaklardan herhangi birinin bu mallar üzerinde tasarrufta bulunması veya ortaklığa konu edilen mallardan yararlanması, diğer ortaklarla arasında sorun yaşanmasına sebep olabilmektedir. Bu gibi durumlarda mal üzerindeki yasal paydaşlar kendi aralarında malın paylaşımı talebinde bulunabilirler ancak, paylaşım konusunda anlaşma sağlanamazsa, paydaşlardan herhangi biri malın paylaşılması talebiyle kanun yoluna başvurabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilmek İçin Gereken Şartlar
Gayrimenkul Hukuku kapsamında incelenen ortaklığın giderilmesi davalarını açabilmek için bazı şartların oluşması gerekir. Kanun hükümleri gereğince hiçbir kişi birlikte mülkiyete zorlanamaz. Birden çok paydaşın bulunduğu taşınır veya taşınmaz mal, nakit, mücevher veya değerli kâğıtların paydaşlar arasında hisseleri oranında pay edilmesine yönelik dava açabilmek için öncelikle,
- Birden çok paydaşın olduğu mal üzerinde elbirliği veya paylı mülkiyete konu edilebilecek nitelikte bir mal olması gerekir.
- Dava için yapılacak başvuru sırasında dosya içerisinde tüm paydaşların yer alması gereklidir.
- Davaya konu edilen taşınır, taşınmaz mülk, ziynet eşyası, taşıt, hisse senedi gibi varlıklarla ilgili bilgilerin dava dosyasında eksiksiz bir şekilde belirtilmiş olması gereklidir. Taşınmaz mülklerde ada ve parsel numaraları, araçlarda ise plaka numaraları gibi detaylar yer almalıdır.
- Ortaklığın giderilmesi davasına konu edilecek olan mal veya mallar üzerinde paydaşların ortaklığını gösteren belgeler dava dosyasında sunulmalıdır. Söz konusu mallar miras yoluyla paydaşlara geçmiş olsa dahi, mirasçılık belgesi mevcut olduğu takdirde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.
- Ortaklığın giderilmesi davasına konu edilen malların sürekli bir amaca özgülenmiş olmaması ve paylı mülkiyeti devam ettirme zorunluluğuna haiz olmaması gereklidir.
Yukarıdaki şartların oluşması halinde ortak mülkiyete ait olan malların pay edilmesi ile ilgili dava Sulh Hukuk mahkemelerine açılabilir. Dava başvurusu sonrası izale-i Şüyu davasında değer tespiti nasıl yapılır ve paydaşlara dağıtım hangi şekillerde yapılır konusu önem kazanmaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Hangi Şekillerde Yapılır?
Ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlar arasında farklı sebeplere bağlı olarak fikir ayrılığı olabilir. Fikir ayrılıklarından dolayı paylaşılamayan malların paydaşlar arasında mahkeme marifetiyle paylaştırılması,
- Aynen taksim yöntemiyle ortaklığın giderilmesi
- Ortaklığa konu edilen malların satışı yoluyla ortaklığın giderilmesi
Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Gayrimenkul Hukuku kapsamında incelenen ortaklığın giderilmesi davaları bazı hallerde oldukça uzun ve karmaşık süreçlerden geçmeyi gerektirir. Çoğunlukla miras yoluyla kalan mal paylaşımlarının konu edilmesi sebebiyle paydaların hem zaman hem de maddi açıdan önemli miktarda fedakârlık yapması gerekir. Bu sebeple bu tür davaları açmadan önce Gayrimenkul avukatı veya hukuk bürolarından destek almaları tavsiye edilmektedir. Konusunda uzman bir izale-i Şüyu avukatına verilecek olan vekalet ile olası kayıpların önüne geçebilmek mümkündür. Ortaklardan herhangi biri, izale-i Şüyu davası hissemi satmak istemiyorum şeklinde bir itirazda bulunuyorsa, aynen taksim talebinde bulunabilecektir.
Sulh Hukuk mahkemelerine yapılan dava başvurusu sonrasında mahkeme heyeti aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi kararı vermişse, taşınır veya taşınmaz mallar paydaşların sayısınca taksim edilir. Ancak bu kararın verilebilmesi için dava konusu olan malların bölünebilir nitelikte olması gereklidir. Mahkeme başvuru sonrası yapacağı ilk incelemede dava konusu malların taksiminin mümkün olup olmayacağı yönünde inceleme yapacaktır.
Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesi yönünde karar aldığında, ortaklığa konu edilen taşınır veya taşınmaz malların icra kanalı ile satışı ve ortakların her birine payları oranında dağıtılması söz konusu olacaktır. İcra ve İflas Kanunu hükümleri gereğince ortaklığa konu olan mallar, açık artırma yoluyla olabileceği gibi, ortakların kendi aralarında anlaşarak ortaklardan bir veya birden fazlasına satışın gerçekleşmesi de mümkündür.
Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Mu?
1 Eylül 2023 tarihine dek ortaklığın giderilmesi davaları arabuluculuk müessesine başvurma zorunluluğu olmadan açılabiliyordu. Ancak 7445 sayılı kanunun 37. Maddesi uyarınca 6325 sayılı ‘’ Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’’ hükümlerinde yapılan değişiklik sebebiyle 5 Nisan 2023 tarihi itibarıyla arabuluculuk müessesine başvuru dava açma şartı olarak yürürlüğe girmiş bulunmaktadır
Buna göre 1 Eylül 2023 itibarı ile ortaklığın giderilmesi ile ilgili açılacak bütün davalarının öncesinde arabulucuya gidilmesi ve bu sürecin yürütülmesi zorunlu kılınmıştır. Ortaklığın giderilmesi davası arabulucu başvurusu dava şartı olarak kesinleştiğinden dolayı, arabulucuya başvurulmadan dava açanların davaları, dava şartı eksikliği sebebiyle reddedilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Ortak Malların Satış Bedelinin Belirlenmesi
Ortaklığın giderilmesi davasına konu edilen malları hakkında mahkeme aynen taksim veya satış yoluyla paylaştırma kararı alabilir. Ancak bu karar öncesinde taşınır veya taşınmaz mallarla ilgili kıymet takdiri yapılır. Kıymet takdirinin yapılabilmesi için öncelikle keşif yapılarak ortak mallar tespit edilir. Daha sonra malların bedelini belirlemek için mahkemece tayine dilen bilirkişiden rapor alınır. Son olarak keşif ve bilirkişi raporu ile ilgili uzman görüşü alınarak malların bedeli belirlenir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Kaç Yıl Sürer?
Ortaklığın giderilmesi davası taraf sayısı ve taşınmaz sayısı göz önünde alınarak 9 ay ile 18 ay arasında sürebilmektedir. Davada usul hatalarının olması gibi durumlar da sürecin uzamasını sağlamaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Sonunda Ne Olur?
Ortaklığın giderilmesi davası sonrasında mahkemece söz konusu taşınmaz için bir değer biçilecek ve bu değer üzerinden satış memurluğu vasıtası ile taşınmaz satışa çıkartılacaktır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Nasıl Yapılır?
Ortaklığın giderilmesi davasında satışlar online ortamda E-İhale uygulaması üzerinden yapılmaktadır. Dileyen herkes E-Devlet bilgileri ile platforma giriş yaparak teminat yatırmak kaydı ile satın alma teklifinde bulunabilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Masrafları Kim Öder?
Kural olarak davayı açan taraf dava masraflarını ilk aşamada ödemekle yükümlüdür. Dolayısıyla ortaklığın giderilmesi davasında da ilk önce masrafları davayı açan taraf ödeyecek, dava sonunda ise davalılar arasında pay edilecektir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Hissemi Satmak İstemiyorum Ne Yapmalıyım?
Ortaklığın giderilmesi davasında hissenin satılmasının önüne geçilmesinin tek yolu aynen taksim talep edilmesidir. Taşınmazın aynen taksim ile bölünebilir olması halinde taşınmaz üzerindeki payınızı ayırarak satılmasının önüne geçilmesi mümkündür.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Öncelik Kimin?
Ortaklığın giderilmesi davasının açılması için ya da dava sonunda hissenin satılması için herhangi bir öncelik olmayıp; hissedarların ön alım hakkı bulunmamaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Açık Artırmaya Kimler Katılabilir?
Mahkeme kararı neticesinde, satış memurluğu tarafından yapılacak olan satışa herkes katılabilecek olup; salt mal sahipleri arasında bir satış mümkün değildir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Avukat Ücreti
İzale-i Şüyu davaları ne kadar sürer ve ortaklığın giderilmesi avukat ücretleri bu konuda en fazla araştırılan konular arasında yer almaktadır. Ortaklığın giderilmesi davaları yaklaşık 9 -18 ay arasında sonuçlanmakla birlikte, davanın açıldığı mahkemenin iş yoğunluğuna göre bu süre uzayabilir. Bu tür davalarda avukatlık ücreti ise Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinde belirtilen ücretlerden az olamaz. Avukatlık ücretinin belirlenmesinde ayrıca ortaklığa konu edilen malvarlıklarının değeri, davaya katılan paydaş sayısı, işin zorluğu ve olası değişkenler göz önüne alınarak belirlenir. Detaylı bilgi almak için gayrimenkul avukatına danışabilirsiniz.
