Kira artış davası veya kira bedelinin tespiti davası olarak da adlandırılan kira tespit davası, kira sözleşmelerinin yenileceği zaman yapılan bir dava çeşididir. Mal sahibi veya kiracı tarafından açılabilen kira tespit davası, yeni dönemde kira miktarının ne olacağının tespiti amacıyla açılır. Davada mal sahibinin temel amacı hâlihazırdaki kira miktarının o günkü rayiç miktarlara denk hale getirilmesi iken, kiracılar da kira artışının kanunun öngördüğü oranlarda yapılmasını sağlamak amacıyla dava açabilir.
Kira tespit davaları ağırlıklı olarak mal sahipleri tarafından açılmakla birlikte, hukuki sınırın aşıldığı iddiası ile kiracılar tarafından da açılabilmektedir. Konut kiraları ile çatılı iş yerleri kiralarında uygulanan kira tespit davaları, arsa, otomobil türünden taşınmazlar ile ilgili, kira miktarı anlaşmazlıklarında açılamaz.
Kira tespit Davasının Açılmasını Gerektirecek Haller
Arsa ve otomobil gibi taşınmaz mallar dışında kalan konu ve işyeri vasfına sahip olan yerlerdeki kira artışını tespit etmek amacına yönelik olarak açılabilen kira tespit davaları, tarafların kira miktarı üzerinde anlaşamaması halinde açılır. Kiracı ile mal sahibi arasında yazılı veya sözlü (şifahen) sözleşme yapılabilmekte olup, yıllara göre kira artış oranı tüketici fiyat endeksi verilerine göre her yıl güncellenmektedir. Kiracının korunmasına yönelik olarak Türk Borçlar Kanunu hükümleri gereği kira artışı sınırlandırılmış olup yıllık TÜFE verilerinin 12 aylık ortalamasını geçemez.
Örneğin yeni kira döneminde kira artışı talebiyle dava açıldığını varsayarsak, mahkeme heyeti tarafından o yıl açıklanana tüketici fiyat endeksi göz önünde bulundurularak ve kiralayanın mağduriyetinin önüne geçilmek düşüncesiyle karar verilir. Kira tespit davasını açabilmek için bazı şartların oluşması gerekir. Bu şartlara haiz olmayan dava dosyaları mahkeme tarafından reddedilir.
Kira Tespit Davası Hangi Şartlarda Açılabilir?
Kira artışı ile ilgili olarak açılan davalarda tarafların en fazla merak ettiği konular kira tespit davası ne kadar sürer ve dava açma şartlarıdır. Kira tespit davaları genellikle 1- 1,5 yıl arasında sürebilirken, davaya bakan mahkemenin iş yoğunluğu da süreyi belirleyen faktörler arasında yer almaktadır. Anca bu tür davaları açabilmek için,
- Kiracı ile kiralayan arasına hukuka uygun olarak düzenlenmiş bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılmış olması ispat açısından daha sağlıklı olsa da, kiracı ile kiralayan arasında herhangi bir şekilde şartı yoktur. Yani aralarındaki sözleşmeyi yazılı veya sözlü yapmış olmaları sorun teşkil etmez.
- Kira tespit davasının mahkemece kabul görebilmesi için, açılan dava hukuk yararı olmalıdır. Örneğin; mal sahibi tarafından talep edilen kira oranının yasal sınırların üzerinden uygulanması talep edilmişse açılan davada hukuk yararı olmadığı kabul edilerek dava görüşülmeden reddedilecektir.
Kira tespit davaları yeni dönem kira miktarının belirlenmesi adına her zaman açılabilir. Ancak, talep edilen yeni bedelin uygulamaya sokulması için kira döneminden en az 30 gün öncesinden ihtarname göndermek veya kira tespit davasını açmak gereklidir.
Yeni Kira Artışı Nasıl Belirlenir?
Kira sözleşmeleri yapılırken taraflar arasında kira artırımına ilişkin bir artırım kaydı yok ise, mahkeme yapılan sözleşmenin 5 yıldan uzun olup olmadığı kriterini göz önüne alacaktır. 5 yıllık sürenin dolmamış olması halinde açılan kira tespit davalarında yeni kira bedeli TÜFE oranını aşmayacak şekilde belirlenir.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) 344/2 maddesi hükümleri çerçevesinde 5 yıl dolmadan açılan kira tespit davalarında artış oranı belirlenirken,
- TÜFE oranı
- Kiralanan ev veya işyerinin durumu
- Hakkaniyet gibi 3 kıstas göz önüne alınmaktadır.
Kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıl süre geçmiş veya bu süre aşılmış ise, açılan kira tespit davasında yeni dönem kirası TÜFE endeksinde belirlenen orandan daha yüksek belirlenebilir.5 yılı geçen kira sözleşmesi kira tespit davası görülürken mahkeme,
- TÜFE verileri
- Emsal kira bedelleri
- Kiralananın durumu
- Hakkaniyet gibi 4 kıstası göz önüne alarak karar oluşturmaktadır.
Kira rayiç bedel davası olarak da adlandırılan kira tespit davaları açıldığında hukuk süreci başlatılır ve keşif ve bilirkişi marifetiyle inceleme yapılır. Kiraya verilen mülkün bulunduğu çevredeki binalardaki kira miktarı, mülkün bulunduğu semtteki kira oranları, kiralanan ev veya işyerinin yaşı dikkate alınır. Ayrıca, kiralayanın ekonomik ve sosyal durumu ve eski kiracı olup olmaması da dikkate alınan kriterler arasındadır.
Geriye dönük kira tespit davası açılabilir mi? konusu da sıklıkla araştırılan bir konudur. Kanun hükümleri çerçevesinde geriye dönük olarak kira tespit davası açılamaz. Gerekli dava açma şatlarının oluşmuş olması halinde yeni kira döneminin başlangıç tarihi itibarı ile eksik kira ödenmiş olması halinde bunun tahsil edilmesi mümkün olabilmektedir.
Uzun süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolmasına en az 15 gün kala bildirim yapılmamışsa, kira sözleşmesi, ilk sözleşmede yazılı olan süre boyunca uzatılmış olur. Buna göre 5 yıl süreli bir kira sözleşmesi yapılmış ve kiralayan bu süre dolmadan önce bildirimde bulunmamışsa kiralama süresi otomatik olarak 5 yıl uzar. Ancak, dilerse kiracı bu süre bitiminde sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir.
Kira Tespit Davasında 5 Yıl Şartı Var Mı?
Yenilenen kira sözleşmelerinde mal sahibi 5 yılın dolması ile birlikte yeni kira bedelinin belirlenmesi maksadı ile kira tespit davası açabilmektedir. 5 yıl öncesinde dava açılması halinde dava reddedilecektir.
5 Yılını Dolduran Kiracıya İhtarname Ne Zaman Çekilir?
İhtarname, dava şartı olmamakla beraber davanın sonuçlarının en zaman uygulanacağı ile ilgilidir. Yeni kira döneminden itibaren kira tespitinin uygulanılması isteniyor ise; yeni kira döneminden 30 gün öncesinde ihtarname gönderilerek kiracıya bildirimde bulunulması gerekmektedir. Aksi halde yeni kira bedeli bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanacaktır.
Kira Tespit Davası İhtar Şartı Var Mı?
Hayır. Kira tespit davasının açılabilmesi için kiracıya herhangi bir ihtarname gönderilmesi gerekmemekle beraber, dava açma sürelerine dikkat edilmesi gerekmektedir. İhtarname dava sonunda hangi tarihten itibaren kiranın yeni bedel üzerinden ödeneceğinin belirlenmesinde rol oynamaktadır. Ancak dava şartı değildir.
Kira Tespit Davasını Kaybeden Kiracı Ne Öder?
Kira tespit davasını kaybeden kiracı yargılama giderleri ve karşı vekalet ücretini ödemekle yükümlüdür. Dolayısıyla davayı kazanmanız halinde yapmış olduğunuz masrafları iade almanız mümkündür.
Kira Tespit Davasında Hakkaniyet İndirimi Ne Kadar?
Kira tespit davalarında bilirkişiler tarafından dava konusu kiralanan gayrimenkulün kira bedeli tespit edilecektir. Bu tespit neticesinde hakim tarafından %20 oranına kadar hakkaniyet indirimi yapılması mümkündür.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Kira tespit davası mahkemenin iş gücüne göre değişmekle beraber 9 -15 ay arası sürmektedir. Ancak kira bedelinin yeni kira döneminden itibaren geçerli olması için yeni kira döneminden 30 gün önce ihtarda bulunulması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunumuzun 345. Maddesine Göre:
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Kira Tespit Davası Yargılama Masrafları
Kira tespit davalarında peşin harç, başvuru harcı ve gider avansları şeklinde masraflar söz konusu olup, kira tespit davası harç hesaplama işlemi davacı tarafından talep edilen kira miktarından, halihazırda mevcut olan kira bedelinin çıkarılması yöntemiyle yapılır.
Kira tespit davasını açan kişi yani davacı yargılama giderlerini ödemekle yükümlü olup, davayı karşı tarafın kaybetmesi halinde davalıdan tahsil eder. Bu tür muvazaalı davalarda ortaya çıkabilecek sonuçlar taraflardan herhangi biri için maddi manevi mağduriyetlere sebep olabileceğinden, dava başvurusu öncesi gayrimenkul hukuku avukatı veya bir hukuk bürosuna başvurması tavsiye edilmektedir.
