Ortaktan habersiz taşınmaz hissesinin satılması mülkiyet haklarında ve hukuki durumlarda belirsizliğe neden olduğundan merak konusu davalar arasında yer almaktadır. Taşınmaza ait hisseler mevcutsa bu taşınmazlara hisseli mülkiyet adı verilir. Hisseli mülkiyetler bir taşınmazın mülkiyetinin birden fazla hissedar tarafından paylaşıldığı anlamına gelmektedir. Hukuksal terimler arasında en çok karşılaşılan terimler arasında yer almaktadır.
Paylaşılan mülkiyetin hakkı bazı durumlarda hisse sahiplerinden biri ya da daha fazlası tarafından diğer hisse sahiplerinin onayı alınmadan ya da onlara haber verilmeden satılabilmektedir. Bu satış işlemleri pay sahipleri arasında sorunlara, anlaşmazlıklara ve davalara neden olabilmektedir. Ortaktan habersiz taşınmaz hissesinin satılması durumunda ciddi sorunlar ortaya çıkabileceğinden bu böyle bir durumla karşılaşıldığında Antalya avukat ya da gayrimenkul avukatı ile çalışmak oldukça önemlidir. Hukuksal durumlarda bireyleri en iyi şekilde temsil eden avukatlar, bu süreçlerde deneyimli ve yetkili avukatlardır. Bu nedenle herhangi bir hukuksal süreçte avukatlardan ya da hukuki danışmanlardan yardım almak, sürecin gidişatı için çok önemlidir.
Hisseli tapu birden fazla kişinin bir orana bağlı olarak mülkiyet üzerinde hak sahibi olduğunu ifade eden bir terimdir. Bir taşınmaz üzerindeki haklar belli oranlarla birkaç kişiye ait olabilmektedir. Bu oranlar tapu üzerinde hisse olarak geçmekte ve her paydaş hisseye sahip olmaktadır. Belirli hisse doğrultusunda her paydaş mülk üzerinde aynı hakka sahiptir.
Hisse sahipleri, mülkün gelirinden kendi hisselerine düşen miktarı alır ce mülkün onarımı ve bakımı gibi masraflarla da yine kendi hisselerine oranla sorumluluk almaktadırlar. Ortaktan habersiz taşınmaz hissesinin satılması ya da hisseli tapuda habersiz satış, mülkiyet hukukuna göre oldukça önemli bir konudur. Hisseli tapu sahipleri arasında sıklıkla karşılaşılan bir konudur. Uyuşmazlık ve hukuki belirsizliklere neden olabilmektedir. Habersiz satışta hem mülkün yönetimi hem e kullanımı için hissedarlar arasındaki ilişkiler önem taşır. Bu nedenle hisseli tapıda, sahipler mülk üzerindeki haklarını ve satış yasalarını bilmelidirler. Bunun için, eğer ortak habersiz taşınmaz hissesinin satışı söz konusuysa, bir avukat ile görüşüp hakları ve diğer hükümler hakkında bilgi almaları gerekir.
Ortaktan Habersiz Taşınmaz Hissesinin Satışı Gerçekleşebilir Mi?
Ortaktan habersiz taşınmaz hissesinin satılması durumuyla sıklıkla karşılaşılmaktadır. Hisseli tapu yasal olarak kayda geçmiş paydaşların onayı olmadan satılabilmektedir. Bir paydaş kendine ait olan hisseyi isteği birine satabilmektedir. Bunun için diğer paydaşların onayı alınmak zorunda değildir. Ancak hisseli tapu sahiplerinin arasında bu nedenden dolayı bazı anlaşmazlıklar çıkabilir. Hisse satışıyla üçüncü kilin, hisseli tapuya ortak olur. Bu durumda da diğer paydaşların mülk üzerindeki hakları etkilenebilir.
Hisseli tapu satışı engellenebilmektedir. Bunun için paydaşlar arasında bir anlaşma imzalanır. Paydaşlar mülkün ortak olarak kullanılması ve yönetilebilmesi için sözleşme imzalarlar. Bu anlaşmada hisselerin kimlere satılabileceği ve nasıl satılabileceği konusunda kararlar yer almaktadır. Paydaşlar mülkü tüzel kişiliğe sahip bir şirketin üzerine alabilmektedirler. Bu sayede hisse satışı söz konusu olduğunda daha kontrollü işlemler gerçekleşir.
Hisseli tapuda habersiz satış oldukça zor olabilmektedir. Yaslar gereği paydaşlar, kendi hisselerini satma hakkına sahiptirler. Fakat satış işlemi esnasında dolandırıcılık gibi yanıltan durumlar söz konusu olduğunda bu satış değerlendirmeye alınabilmektedir. Mahkemeye başvuru gerçekleştirilir ve satış iptali istenir. Paydaşlar arasında hisse satışının sınırlandırılmasına ya da engellenmesine neden olan bir sözleşme varsa bu sözleşmeye uymayan bir satış işlemi gerçekleştiyse bunun için de mahkemeye başvurulabilir.
Hisseli tapuda habersiz satışın zamanaşımı mevcuttur. Satışın gerçekleşip yasal hale geldiği andan itibaren önalım davası 2 yıl içinde açılabilmektedir. Bu süre hak düşürücüdür.
Taşınmazda pay sahibi olan kişiler satın almadıysa bir başkasına hisse satışının gerçekleşmesi mümkün olsa da diğer hissedarların haberi ya da onayı olmadan mülkün satışının gerçeklemesi durumunda önalım davası açılabilmektedir.
Önalım Davası Nedir?
Ortaktan habersiz taşınmaz hissesinin satılması durumunda önalım davası açılabilir. Önalım davasında pek çok çeşit yer almakta ve paylı mülkiyetin diğer paydaşlardan habersiz satılması durumu da bunlara dahildir. 6. Hukuk İdaresi’nin 2009’da düzenlediği yasaya göre payın tamamının ya bir kısmının satılması arasın bir fark olmamakla beraber kişiye değil pay miktarına bağlı bir hak olarak kabul edilmektedir. Kim paydaş olursa olsun kendi hissesini bir başkasına satabilir ancak mülkü tamamen satamaz. Böyle bir durumla karşı karşıya kalınmışsa önalım davası açılabilmektedir.
Önalım davalarında hukuki süreci takip etmek oldukça önemlidir. Durumdan haberdar olan diğer paydaşlar, satış hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay, her halde satışın üzerinden 2 yıl boyunca fava açma hakkına sahiptir.
Şufa davası olarak da bilinen önalım hakkı davası, Türk Medeni Kanunu madde 734’te düzenlenmektedir. Gerçekleşen satış, satıcı ve alıcı tarafından diğer hissedarlara noter yoluyla bildirilmektedir. Bu kural kanunun öngörmüş olduğu satıcıya verilen bir sorumluluktur. Önalım hakkı sahibi olan kişi dava açarsa adına payın tesciline karar verilir. Ancak bundan önce satış bedeliyle alıcıya ait tapu giderlerini karşılaması gerekir.
Önalım davasından sonra bir mülkiyet hakkı edinilir. Bu nedenle davanın malvarlığı ile ilişkili bir dava olduğunu söylemek yanlış olmaz. Böyle bir dava açmak için kişiler kendi başına başvuruda bulunabilseler de bir avukat ile çalışmak her zaman daha faydalı olacaktır. Bu davada yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olarak belirlenmiştir. Mahkemelere avukat aracılığıyla ya da bizzat kendileri başvuru yapabilirler.
Önalım Davasının Açılmadığı Durumlar
Ortaktan habersiz taşınmaz hissesinin satışı durumunda açılan önalım davası, bazı nedenlerden dolayı açılamayabilir. Kanundan doğan önalım hakkı söz konusu olduğunda payın hissedarı olmayan bir başka kişiye satış gerçekleştirdiğinde, satışa eşdeğer olma ya da kanunda sayılan nedenlerle önalım hakkı kullanılamamaktadır. Önalım hakkının kullanılamadığı bazı durumlar şunlardır:
- Hissedarlar kendi aralarında satış yapmışsa
- Satış ya da satışa eşdeğer olmayan durumlarda (bağışlama gibi)
- Önalım hakkının dürüstlüğe aykırı kullanılması söz konusuysa
- Anonim bir şirkete yap devri durumunda
- Yapılan sözleşme geçersiz ise
- TMK 733’e göre önalım hakkından feragat edilmişse
- Muvazaalı satış gerçekleştirilmişse
İnsanlar, pay sahibi oldukları mülkiyetin diğer paydaşlar tarafından satılması durumunda ne yapacaklarını ya da hukuki sürecin nasıl işlediğini bilemeyebilirler. Bu durumda mutlaka bir avukata ya da hukuksal danışmana başvurmak gerekmektedir. Avukatlar kişilerin yasal temsilcisi konumundadır ve hukuk önünde haklarının korunmasını sağlarlar. Ayrıca davalarda, dava açmak ya da belli hakları kullanmak, talep etmek için dilekçe yazılması gereklidir. Bu dilekçelerin büyük bir çoğunluğunda belgeler ve diğer evraklar yer almalıdır. Ayrıca her dava için dilekçeler usule uygun yazılmalıdır. Bazı davalarda dilekçe uygun görülmez ya da eksik görülürse bu durumda dava süreci başlamayabilir. Bunun önüne geçmek için işini bilen bir avukat eşliğinde dilekçe hazırlamak önemlidir.
Habersiz şekilde satılan hisseli mülkün satışının iptal edilebilmesi oldukça zor bir süreçtir. Bu nedenle yakından takip edilmesi gerekmektedir. Bu işlemleri yerine getiren avukatlar sayesinde davanın gidişatı ve son durumu hakkında bilgi almak daha kolay hale gelir. Üstelik kişilerin hakları da koruma altına alınır.
