Boşanma davalarında mal paylaşımı önemli bir yer tutmaktadır. Mal paylaşımı ile ilgili pek çok soru arasında evlendikten sonra alınan evi eş satabilir mi sorusuna sıklıkla yer verilmektedir. Evlendikten sonra edinilen mallar edinilmiş mal olarak geçerken evlenmeden önce alınan mallar kişisel mal olarak geçer. Evlendikten sonra alınan mallar bazı durumlarda kişisinin kişisel malı olarak da kabul edilebilmektedir. Bunun için elbette bazı şartları karşılıyor olması gerekmektedir.
Evlendikten sonra alınan evi eş satamamaktadır. Bunun için tapu iptal tescil davası açılması gerekmektedir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda yer alan madde 194’ün ilk fıkrasına göre eşlerden biri diğer eşin rızası olmadan aile konutuyla ilgili hiçbir sözleşmeyi feshedemez, aile konutundaki haklarını sınırlayamaz ya da bu konutu devredemez.
Aile konutu eşlerden birinin haberi olmadan konut üzerinde tasarruf yapılmış ya da satılmışsa bu durumda tapu iptali davası açılmaktadır. Eşler birbirleri ya da üçüncü kişilerle hukuki işlem yapmada serbesttirler. Fakat Türk Medeni Kanunu madde 194’te yer alan kuralla buna istisna getirilmiştir. Bu kanunla malik olmayan eşe aile konutuyla ilgili tapu kütüğüne şerh koruması eklenebilmektedir. Bu hak talep edilmelidir. Aile konutuyla ilgili yapılan bazı işlemler diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı da bu düzenleme ile eklenmiştir. Böylece aile birliği koruma altına alınmıştır.
Aile konutu üzerinde mülk sahibi sıfatına sahip olan eş, diğer eşin rızasını almadan bir devir ya da tasarruf yaparsa bu yolsuz tescil olarak geçer. Eşten rıza alınmaması durumunda yapılan işlemler askıda hükümsüz kılınır. Rızası olmayan eş sonradan rıza vermezse gerçekleşen devir işlemi tamamen hükümsüz ve hiç yaşanmamış sayılır. Böyle bir durumda Aile Mahkemesinde rızası olmayan eş tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir.
Yargıtay’a göre tapu kaydında aile konut şehri yer almıyorsa dahi aile konutuyla ilgili olarak taraflardan biri diğerinin açık rızası olmadığı müddetçe aile konutunu devredemez, kira sözleşmesi varsa feshedemez ya da haklarını sırlayamaz. Türk Medeni Kanunu madde 194’te getirilen bu kural sadece taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğunda değil aynı zamanda konutun aile konutu görevini görmesi durumlarında da uygulanabilmektedir. Tapuda ile konutu şerhi olmasa bile aile konutu özelliklerine haiz olan konut, kanundaki bu düzenleme sayesinde güvence altına alınmıştır. Tapıdaki aile konutu şerhi kurucu bir nitelik taşımamakta, açıklayıcı nitelik taşımaktadır.
Türk Medeni Kanunu madde 194’te yetkili olan eşin izninin alınması adına geçerlilik aranır. Bu sebeple izin sözle bile verilebilmektedir. Fakat maddede yer alanlara göre bu iznin açık bir şekilde verilmesi gerekmektedir. Malik olamayan tarafın rızasının açık bir şekilde alınması gerekir. Yazılı bir rıza şartı aranmamaktadır. Yazılı olmayan rızanın ispatlanması, aile konutu hakkında tasarruf yapan eşe ait bir yükümlülüktür.
Evlendikten sonra alınan evi eş satabilir mi sorusunun cevabı, konutun maliki olan eş, aile konutundaki durumu ve yaşamı zora sokacak bir şekilde tek başına ve karşı tarafın rızasının almadan bir tasarrufta bulunamaz ve diğer eşin haklarını sınırlandıramaz. Taraflar evli kaldığı müddetçe ve taşınmaz aile konutu oldukça bu mülkiyet koruması devam edecektir. Diğer eşin rızası olmadan aile konutu üzerinde yapılan tasarruflar ve devir işlemlerinin iptal edilmesi için, rızası alınmayan eş tapu iptali ve tescili davası açabilmektedir.
Aile Konutu Şerhi
Aile konutu şerhi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda yer alan madde 194’te düzenlenen bir kanundur. Bu maddenin üçüncü fıkrasında yer alanlara göre aile konutu olarak kayda geçen mülkün maliki olmayan taraf, tapu kütüğüne bu ev ile ilgili şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden talep edebilmektedir.
Aile konutu şerhi, özel hukukun temel ilkesinden biri olan özgürce tasarruf ilkesine getirilen sınırlamadır. Aile konutu şerhi sayesinde aile konutu maliki olan kimse, malik olmayan eşin rızası olmadan taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunamaz, ipotek tesis edemez, konutu devredemez ya da bir kira sözleşmesi varsa bu sözleşmeyi feshedemez. Aile konut şerhi eşlerin malik oldukları tüm taşınmazlara konulamaz. Sadece aile konutu olarak kullanılan taşınmaza koyulabilmektedir.
Aile konutu şerhi aile konutunun sınırlandırılması söz konusu olur. Türk Medeni Kanunu madde 194’te düzenlenen bir kanundur. Eğler tapuya başvurarak ya da mahkemeye talepte bulunarak aile konutu şerhi talep etmektedirler. Mahkemeye talep edilen aile konutu şerhi Türk Medeni Kanunu madde 199’u kapsamaktadır. Türk Medeni Kanunu madde 199’da mahkeme kararı ile konulan aile konutuna ilişkin şerh durumundan detaylıca bahsedilmiştir.
Aile konutu, Türk Medeni Kanunu ile tanımlanmıştır. Bu tanıma göre aile konutu, eşlerin yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri ve yaşantılarına büyük oranda burada yön verdikleri, tatlı ve acı günleri yaşadığı ve anılarla dolu alan olarak geçer.
Aile Konutuna Nasıl Şerh Konulur?
Evlendikten sonra alınan evi eş satabilir mi sorusunun cevabı, aile konutuna konulan şerh ile “hayır” cevabını almaktadır. Aile konutuna iki şekilde şerh koyulabilmektedir. Bunlar:
- Mahkeme kararıyla tapu müdürlüğüne dilekçe yazılması
- Eşlerden birinin direkt tapu müdürlüğüne giderek aile konutuna şerh koyulması için başvuru yapması
Aile konutuna şerh koyulabilmesi için şu şartların karşılanması gerekmektedir:
- Aile konutu olan konutun eşlerinin yaşamlarını sürdürdüğü ana alan olması
- Eşler arasında yasal evliliğin bulunması
- Hukuka uygun olarak kullanılan ortak konut niteliği taşıması
Eşlerden birinin direkt olarak tapu müdürlüğüne başvurarak taşınmazın üzerine aile konutu şerhi koydurması mümkündür. Ancak bunun için bazı belge ve evraklara ihtiyaç duyulmaktadır. Aile konutu şerhi işlemi işin gerekli görülen bazı belgeler şunlardır:
- İşlem vekil ile gerçekleşecekse vekaletname
- Mıhtarlıktan alınan, konutun aile konutu olduğunu belgeler nitelikteki evraklar
- Evlilik cüzdanı ve tarafların evli olduklarını kanıtlayan nüfus kaydı
- Vesikalık fotoğraf, fotoğraflı nüfus cüzdanı ve bu nüfus cüzdanının fotokopisi
- Tapu müdürlüğünün gerekli görmesi durumunda konutun tapu bilgileri ile aynı olup olmadığını kadastro müdürlüğü tarafından tespit eden belge
Bu gerekli belgeler dilekçe ile tapu müdürlüğüne götürüldüğünde başvuru yapılarak aile konutuna aile konutu şerhi koyulabilmektedir.
Aile Konutu Şerhi Hangi Durumlarda Konulur?
Aile konutu şerhi, fiilen aile konutu olarak kullanılan taşınmazlara koyulabilmektedir. Bu taşınmazın mutlaka tapu kütüğünde kayıt altına alınmış olması gerekmektedir. Aile konutu şerhi sadece tek bir taşınmaz üzerine koyulabilir. Örneğin ailenin birden fazla evi varsa, bu şerh sadece aile konutu olarak kullanılan mülkün üzerine koyulabilmektedir. Ailelerin yazın tatile gittikleri ev için şerh koyulması mümkün değildir. Aile konutuna şerh koyulmasının asıl amacı, o konutun yokluğunda ailenin zorluğa düşmesi, barınma haklarının zarar görmesi, çocukların düzeninin bozulması gibi durumlar yer almalıdır. Bu nedenle şerh sadece tek bir konutun üzerine koyulabilir ve bu konut, ailenin hayatlarını idame ettirdikleri aile konutu olmalıdır.
Tapuda ile konutu şerhi için malik olmayan eşin açık rızası aranmamaktadır. Malik olmayan eş tapuda ile konutu şerhi koydurmak için gerekli belgelerle tapuya gidip şerh dilekçesi ile başvuru yapabilmektedir. Aile konutu şerhinin yapılması için bir diğer yöntem ise mahkemelerde gerçekleşir. Mahkeme ilamı ile ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazılır ve böylece şerh gerçekleştirilebilir.
Tapuda aile konutu şerhinde aile konutuna şerh koyulabilmesi adına taşınmazın mutlaka eşlerden birine ait olması şartı aranmaktadır. Başkasının evi aile konutu görevi görse dahi bu eve şerh koyulamamaktadır.
E-devle üzerinden aile konutuna şerh koymak da mümkündür. E-devlet’e giriş yapılarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kısmına girilmelidir. Daha sonrasında web tapu işlemleri bölümünden aile konutu şerh talebinde bulunulabilir.
Tapuda ile konutu şerhi yer alan evin satılması için diğer eşten rıza aşmak gerekir. Aile konutunda şerhin yer alması, konutun satılmasına engel bir durum değildir. Sadece iki eşin de rızası alınarak satılabilmektedir. Tapuda aile şerhi olsa bile malik olmayan eş rıza verdiyse bu mülk satılabilir. Eş rıza vermemişse ev satılamamaktadır.
Tapuda şerh olan aile konutu satılırsa bu satışta rızası olmayan eş tapu iptal ve tescil davası açabilmektedir. Tapu kütüğünde şerh olması, üçüncü kişinin iyi niyetinin ortadan kalkmasın sebebiyet vereceğinden mahkeme ile davada tapu kaydı iptal edilir. Eğer ipotek varsa ipotek terk edilir. Fakat üçüncü kişi, satıştan sonra sızası olmayan eşten onay almışsa bu durumda satış geçerli kılınır.
Şerh ile birlikte malik olan eşin kendi isteğine göre evi satmasının önüne geçilmektedir. Fakat bir şekilde bu konutun satışı gerçekleştirilmişse rıza vermeyen eş tapu iptali davası açmakta özgürdür. Türk Medeni Kanunu madde 194’e göre bu satış geçersiz sayılır. Aile konutunda şerh varsa bu ev, evin maliki olmayan eşin rızasıyla satılabilir. Bununla birlikte eğer aile konutu şerhi koyulan mülk, rıza alınmadan satılmışsa fakat satıştan sonra rıza verilmişse satış geçerli kılınır.
Aile Konutuna Şerh Koyma Ücreti Ne Kadar?
Evlendikten sonra alınan evi eş satabilir mi gibi pek çok sorunun sorulmasına karşılık cevap niteliği taşıyan aile evine şerh koyma durumunda bazı ücretlerden söz etmeye gerek yoktur. Çünkü tapuda ile konutuna şerh koyma işleminde ücret talep edilmemektedir. Bu durum harçlardan ve masraflardan muaf bir durumdur.
Tapu kütüğünde aile konutu şerhinden farklı olarak çeşitli konularda da şerh koyma işlemleri mevcuttur. Bu şerhler bazı şahsi hakları kuvvetlendirmektedir. Bazı şerhler ise mülk sahibinin yetkisini kısıtlayan şerhler arasında yer alır. Türk Medeni Kanunu’na göre tapuda şerh koyulabilen durumlardan bazıları şunlardır:
- Önlem hakkı
- Kira Sözleşmesi
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri
- Çekişmeli haklar için mahkeme kararı ile koyulmuş şerh
- Geçici tescil şerhi
- Konkordato mühleti
Tapu kütüğünde bu şerhlerin koyulması bazı ücretleri de beraberinde getirmektedir. Bu ücretin oranları her yıl güncellenen oranlarla birlikte değişiklik gösterebilmektedir. Bu durumlar hakkında daha fazla bilgi alabilmek ve en doğru şekilde yönlendirilmek için mutlaka bir Antalya boşanma avukatı ile çalışmak büyük önem arz etmektedir.
Aile Konutu Şerhi Ne Zaman Kalkar?
Aile konutuna koyulan şerhlerin bir süresi yoktur. Belli bir süre içinde konut üzerindeki şerh ortadan kalkmaz. Kanuna göre evlilik devam ettikçe aile konutundaki şerh de devam etmektedir. Yani aile konutundaki şerh, çiftlerin evliliğinin son bulması ile ortadan kalkmaktadır. Evlilik boşanmayla ya da ölüm gibi durumlara da sona erebilir. Evliliğin nasıl son bulduğu bir önem arz etmemektedir. Yasalara göre bir evlilik ne şekilde son bulmuş olursa olsun, ev üzerindeki şerh de bu şekilde ortadan kalkar.
Aile konutu, aile konutu olma sıfatını kaybettiğinde de bu şerh ortadan kalkmaktadır. Eşler başka bir konuta taşınabilir ya da evin satışını gerçekleştirmiş olabilirler. Bu durumda o konut aile konutu niteliğini kaybedecektir. Dolayısıyla şerh de böylece ortadan kalkmış olur. Aile konutundaki şerhin sicilde resen terk edilmesi mümkün değildir. Aile konutunun üzerindeki şerh kaldırılmak isteniyorsa mutlaka bir talep olması gerekmektedir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Nasıl Açılır?
Evlendikten sonra alınan evi eş satabilir mi sorusuna cevaben hayır, diğer eşin rızası olmadan satış sağlanamamaktadır. Eğer ev satılmışsa diğer eş tapu iptali ve tescili davası açabilme hakkına sahiptir. Diğer mülkiyet ve gayrimenkul davalarında olduğu gibi tapu iptali davası da mülkün bulunduğu mahkemelerde açılmaktadır. Bu mahkemeler kesin ve tek yetkili mahkemelerdir. Bu yetki kamu düzeni ile bağdaşmaktadır. Eğer iki taraf da davanın başka bir yerde görüşülmesini talep etse de bu talep kabul edilmeyecektir. Ayrıca bu davaya bakan hakim de davanın ilgili mahkemede açılıp açılmadığını kontrol etmek durumundadır. Bu durum dava şartları arasında yer almaktadır.
Tapu iptali ve tescil davası, gayrimenkulün bulunduğu yerlerdeki asliye hukuk mahkemelerinde açılmaktadır. Görevli mahkemeler de asliye hukuk mahkemeleridir. Tapu iptal ve tescil için açılan davanın dilekçesi kesinlikle eksiksiz bir şekilde doldurulmalıdır Dava dilekçelerinin eksiksiz doldurulabilmesi için bu alanda uzman avukatlardan yardım almak faydalı olacaktır. Böylece sürecin uzamasına neden olabilecek olayların yaşanma ihtimali oldukça azalır ve dava sorunsuz bir şekilde açılır.
Tapu iptal ve tescil davası pek çok nedenden dolayı açılabilmektedir. Bu davalar mülkün yer aldığı bölgedeki asliye hukuk mahkemelerinde açılmalıdır. Bu davanın açılabilmesi için şu durumlar yer almalıdır:
- Aile konutunda yaşanan anlaşmazlıklar nedeniyle tapu iptali davası açılabilir.
- Kişiye verilmiş olan vekaletin kötüye kullanılması durumunda açılabilir.
- İmar hukukundan kaynaklanan nedenlerden dolayı açılabilir.
- Yolsuz tescil nedeniyle açılabilir.
- Kadastro ölçüm hataları nedeniyle açılabilir.
Bunlara benzer olarak pek ok nedenden dolayı tapu iptali ve tescil davası açılabilmektedir. Bu davayı kanuna aykırı şekilde gerçekleşen tapu işlemleri nedeniyle açılabilmektedir. Bu davanın en çok açılma nedenlerinden biri de aile konutunun iki eşin de rızası olmadan satılması durumudur.
Tapu iptali davası kanuna aykırı ve kanunsuz şekilde düzenlenen tapu kayıtlarının hukuka uygun şekilde tekrar düzenlenmesi için açılan davalardan biridir. Mülkiyet hakkının korunabilmesi adına tapu iptal ve tescil davalar açılır. Bu hukuk, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesince de koruma altına alınmıştır.
Tapu iptali ve tescili davası belli bir süre içinde açılmalıdır. Bu düre geçtikten sonra açılan dava, mevcut durumun korunmasına ilişkin yasalar nedeniyle kabul görmeyebilir. Tapu iptal ve tescil davasındaki zaman aşım 10 yıl olarak belirlenmiştir. Eğer bu süre içinde dava açılmazsa bu süreden sonra hiç açılamayacaktır. Bu nedenle kişilerin yaşadıkları bu durumu uzatmamaları ve hemen gerekli işlemleri başlatmaları gerekmektedir.
Bu tür davalarda en önemli şey avukat seçimidir. Avukatalar aracılığıyla pek çok dava kolay bir şekilde takip edilebilir hale gelir. Hukuki süreçlerde insanları temsil etmek adına hukuki eğitimlerden geçen avukatlar, dava türlerine göre de uzmanlık geliştirebilmektedirler. Tapu iptali ve tescil davalarına boşanma avukatı gibi Türk Medeni Kanunu alanında uzman olmuş avukatların bakması en iyi seçenek olacaktır. Aksi durumda hukukta yer alan kuralların tamamen hakim olmamak gibi durumlar yüzünden kişiler var olan haklarından mahrum kalabilirler. Uzman bir avukat eşliğinde dilekçe hazırlamak ve dava sürecine girmek hem dava sürecini kısaltırken hem de kişilerin faydasına karar verilmesini kolaylaştıracaktır.
