Taşınmaz mallar ile ilgili anlaşmazlıkların çözümünü sağlamak ve hukukunu düzenlemek adına oluşturulan hukuk dalı, Gayrimenkul hukuku olarak adlandırılır. Gayrimenkul hukuku Türkiye’deki kanunlar çerçevesinde;
- Mülkün satılması,
- Mülk sahipliği,
- Mülkün kiralanması,
- Mirasçılık,
- Mülkün devredilmesi,
- İpotek edilmesi başta olmak üzere birçok konuyu kapsamaktadır.
Medeni kanun, imar kanunun, ceza kanunu gibi farklı hukuk disiplinleri ile birlikte çalışması sebebi ile bu konuda avukata başvuru yapmak isteyen birçok kişi gayrimenkul davalarına hangi avukat bakar konusunda tereddüt yaşamaktadır.
Bu tür davalarda en iyi sonuca ulaşabilmek adına, konusunda uzmanlaşmış, tecrübesi ile mahkemelerde süreci doğru ve eksiksiz şekilde takip edebilecek bilgi birikimine sahip gayrimenkul avukatı tercih edilmelidir. Gayrimenkul avukatları, çözümsüzlüğe konu edilen gayrimenkul ve taşınmazlarla ilgili anlaşmazlıkların müvekkil lehine sonuçlanması adına oldukça önemlidir.
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul hukuku adından da anlaşılacağı üzere; konut, tarla, arazi özelliklerine sahip olan taşınmazlarla ilgilidir. Gayrimenkul hukukunun temel ilkeleri 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ile düzenlenmiş olup, imar kanunu ve toprak koruma kanunu gibi bazı özel yasalar da gayrimenkul hukuku ile ilgili düzenlemeleri hüküm altına alır.
Bu davalarda sürecin başarılı bir biçimde yürütülmesi, dava sonucunu da doğrudan etkilemektedir. Bu sebeple, en iyi gayrimenkul avukatı mahkeme sonucunda elde edilmesi beklenen en iyi sonucun alınmasına büyük katkı sağlayacaktır.
Gayrimenkul avukatları, anlaşmazlığa konu olan taşınmazlarla ilgili sorunların çözümünde hukuki destek vererek sorunun daha kısa sürede ve hukuka uygun şekilde çözülmesini sağlamakla görevlidir. Bundan dolayı da gayrimenkul davaları konusunda uzman olan avukatlar, birçok sürecin kısa sürede başarılı şekilde tamamlanmasını sağlamaktadır.
Gayrimenkul Avukatı Hangi İşlerle İlgilenir?
Gayrimenkul avukatları genellikle arazi davalarına bakan avukatlar veya tapu avukatları olarak da adlandırılmakla birlikte gayrimenkul hukuku kapsamında oldukça geniş kapsamlı ve farklı işlerle ilgilenir.
- Taşınmazlarla ilgili alım-satım işlemleri
- Tapu tescilleri
- Tapu iptal davaları ve tescilleriyle ilgili dava süreçlerinin takibi
- Mülk ve arazilerin kira sözleşmelerinin düzenlenmesi
- Kiracıların tahliyesine ilişkin davaların açılması ve yürütülmesi
- Taşınmazlar üzerindeki ortaklıklarla ilgili düzenlemelerin yapılması, ortaklar arasında ortaya çıkabilecek ihtilaf ve hak ihlallerinin çözümüne yönelik hukuki çözümler.
- Yabancı ülke vatandaşlarının mülk edinmesi ile ilgili yasal ve resmi süreçlerin takip edilmesi.
Özellikle üzerinde birden fazla ortağın bulunduğu mülklerle ilgili dava süreçlerinin beklenenden uzun sürmesi sebebiyle bu tür davalarda gayrimenkul avukatı tavsiye edilmektedir. Öyle ki, iyi bir gayrimenkul avukatı tarafından temsil edilen birçok davada sorunlar dava sürecine girilmeden de halledilebilmektedir. Böylece taraflar maddi ve manevi açıdan önemli kazanımlar elde edebilmektedir. Gayrimenkul kanunu birçok farklı hukuk disiplini ile birlikte çalıştığı için birbiriyle irtibatlı birçok davaya konu olabilmektedir.
Gayrimenkul Avukatlarının Baktığı Davalar Nelerdir?
Diğer tüm hukuk konularında olduğu gibi gayrimenkul hukukunda da davalar açılma, yürütme ve sonuçlandırma aşamalarıyla tamamlanır. Gayrimenkul avukatları taşınmazlarla ilgili olarak açılan davalarda müvekkil adına dava açma, kararların takibi ve dava sonucuna ilişkin kararların değerlendirilmesi konusunda görev üstlenir.
- Tapu tescil ve iptal davaları
- İzale-i şüyu davaları
- Kira alacaklarının tahsil edilmesi ve kiracıların tahliye edilme davaları
- Men-i müdahale davaları
- İpotek tesis ve terkini davaları
- Tasarrufun iptali davaları
- Kat mülkiyeti ile ilgili davalar
- Kamulaştırma davaları, gayrimenkul avukatları tarafından bakılan davalardır.
Her bir gayrimenkul davası kendine has farklılıklar içerir. Bundan dolayı da sürdürülen davaların her birinde süreç, birbirinden farklılık göstermektedir.
Tapu Tescil ve İptal Davaları
Tapu tescil ve iptal davaları pek çok farklı sebebe bağlı olarak açılsa da, çoğunlukla gayrimenkul tapusunun iptali talebiyle açılan davalardır. Bu tür davalarda genellikle miras paylaşımları ya da herhangi bir sebebe bağlı olarak yapılan kamulaştırma işlemleri sonucunda yapılan itirazlar karara bağlanır. Bu tür davalar kapsamında,
- Şufa davası ( önalım hakkı davası)
- Kamulaştırma ile ilgili toplu iptal davaları
- Miras sebebiyle pay edilen taşınmazlara ait tapuların iptali davaları
- Kadastro işlemi ile hak sahiplerine verilen tapuların iptal ve tescil davaları yer almaktadır.
Tapu iptal ve tescil davaları çoğunlukla uzun süreçlere sahip ve uzun yargılama aşamaları gerektiren davalar olabilmektedir. Bu sebeple bu tür davaları açmadan önce konusunda uzman bir tapu avukatı ile görüşmek ve tavsiye almak alınacak sonuç açısından oldukça önemlidir.
İzale-i Şüyu Davaları
Ortaklığın giderilmesi olarak da bilinen izale-i Şüyu davaları, farklı kişilerin pay sahibi olduğu mülkiyetlerdeki ortaklığın kaldırılması talebiyle açılan davalardır. Bu davaların asıl amacı, ortaklığın tarafları memnun edecek şekilde bitirilmesidir. Ancak bu konuda fikir birliği sağlanmaması gibi durumlarda tarafların dava açarak hak talebinde bulunmaları mümkündür.
İzale-i Şüyu davalarında mahkeme, ortaklığa konu edilen gayrimenkulün satış yoluyla paylaştırılması veya aynen taksim şeklinde karar alarak sorunun çözümünü sağlar. Sulh Hukuk mahkemelerinde görülen bu tür davalarda mahkeme sürecinin doğru takip edilmemesi, ileride onarımı mümkün olmayan hak kayıplarına yol açabilir. Bu sebeple izale-i Şüyu davaları konusunda bilgi ve tecrübe sahibi avukatlardan veya hukuk bürolarından destek alınması tavsiye edilmektedir.
Kiracıların Tahliyesi ve Kira Alacaklarının Tahsili Davaları
Günümüzde en sık yaşanan ve oldukça can sıkıcı süreçleri barındıran kiracının tahliyesi ve alacakların tahsili davası, Sulh Hukuk Mahkemelerinin yetki alanına giren davalardır. Bu tür davalarda kiracı ile gayrimenkul sahipleri arasında sonu aile facialarıyla biten büyük sorunlar yaşanabilmektedir. Mülk sahipleri kiracı borçları ile ilgili kanıtları mahkemeye sunarak aynı anda hem kira alacaklarını tahsili, hem de kiracıların tahliyesi davası açabilirler. Mahkemenin bu yönde karar alması halinde kiracı aleyhine tahliye talepli icra takibi başlatılır.
Men-i Müdahale Davaları
Men-i müdahale davası kapsamında taşınmaz olan mülkün kanuna ve usule aykırı biçimde ya da haksız biçimde kullanılması suçları yer almaktadır. Üçüncü ya da ikinci kişilerin herhangi bir gayrimenkulden yararlanabilmesinin şartları kanunla belirlenmiştir. Gayrimenkulden yararlanmak için bu gayrimenkulde hal sahibi olunması veya mal sahibi ya da sahiplerinden yasal olarak icazet alınması gerekir. Bu yolların dışında haksız kullanım ile ilgili şüphe var ise, mülk sahibi men-i müdahale davası açmak suretiyle oluşan hak kayıplarının önlenmesini sağlayabilir.
İpotek Tesis ve Terkini Davaları
Asliye Hukuk Mahkemelerinin görev alanına giren ipotek tesis ve terkini davaları, genellikle herhangi bir sebeple borca karşılık verilen ipoteklerle ilgili olarak açılan davalardır. Borç karşılığı olarak verilen ipoteklerin hukuka aykırı bir şekilde tescil edildiği savıyla ve kanıtıyla birlikte mahkemeye başvuran kişiler, mahkeme tarafından haklı görüldüklerinde, ipoteğin kaldırılması yani tapuda kayıtlı olan ipoteğin terkine edilmesi yoluyla hakları teslim edilir.
Tasarrufun İptali Davaları
Tasarrufun iptali davası, alacaklının icra takibine rağmen borçludan alacağını tahsil edememesi durumunda açılan bir dava türüdür. Alacaklı olan kişi veya kişiler borçlunun son 5 yıl içerisinde menkul veya gayrimenkul malları üzerinden mal kaçırmak amacıyla yapmış olduğu tasarrufları iptali amacıyla borçlunun bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesine dava açma hakkına sahiptir.
Kat Mülkiyeti Davaları
Kat mülkiyeti davaları birden fazla kat malikinin yaşadığı binalarda yaşanan uyuşmazlıkların çözümünü konu edinir. Bu tür davalarda dava konuları, bağımsız bölümler üzerindeki hak iddiaları, ortak alanların kullanımı şeklindedir ve bu tür davalar gayrimenkul hukuku kapsamında incelenir.
Kamulaştırma Davaları
Kamulaştırma davası, kamu yararı gözetilerek gayrimenkuller üzerindeki hak sahiplerinin rızası alınmadan malların kamuya devri gibi durumlarda açılan bir dava türüdür. Bu tür kamulaştırmalarda devlet, gayrimenkul üzerinde hak sahibi olan kişi veya kişilere bir bedel ödeyerek devri gerçekleştirir. Ancak, mülk sahibinin biçilen değeri kabul etme gibi bir zorunluluğu yoktur. Gayrimenkul davaları ile ilgili olarak yürütülmesi gereken süreçler oldukça büyük dikkat gerektirir. Bu sebeple mahkeme aşamasından önce mutlaka konusunda uzman bir gayrimenkul avukatı veya hukuk bürosuyla temasa geçerek hareket edilmesi tavsiye edilmektedir.
